Pourquoi préférer le bail notarié?

Par Thomas Ramon, Etudiant M2 Droit Notarial Paris-Dauphine et Charles-Edouard Bourget, Notaire associé

En matière de bail, le principe est qu’un écrit n’est pas requis à titre de validité. Pour autant, dans la grande majorité des hypothèses, un écrit est établi permettant de matérialiser l’existence du bail, et de définir les obligations particulières auxquelles les parties entendent se soumettre. En ce sens, les parties peuvent choisir de recourir à l’acte notarié. Cela apparaît comme un choix pertinent, qu’il s’agisse d’un bail commercial, rural, professionnel ou d’habitation. Le bail notarié sera protecteur des intérêts du bailleur mais aussi du locataire !

Mettons de côté les cas où le bail doit obligatoirement revêtir la forme authentique. C’est le cas du bail commercial portant sur un local affecté à l’exploitation d’un débit de boissons (article 504 du CGI – 3 civ, 13 mars 1974 n°73-10473), même si la méconnaissance de cette exigence n’engendre pas la nullité mais simplement une sanction de nature fiscale. C’est également le cas pour les baux conclus pour une durée de plus de 12 ans, qui devront être rédigés en la forme authentique pour les besoins de la publicité foncière (article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955). À défaut de publicité, le bail devient inopposable aux tiers une fois qu’il est exécuté au-delà de la période de douze années.

Hormis ces cas particuliers, les parties sont en droit de recourir à l’acte établi par un notaire, afin d’en assurer une meilleure rédaction, d’en permettre la conservation, et surtout de pouvoir bénéficier des avantages de l’authenticité : date certaine, force probante, et force exécutoire. Par ailleurs, il est judicieux de recourir à un bail notarié car l’intervention du notaire offre aux parties des garanties particulières au travers des conseils qu’il est tenu de donner ainsi que par la responsabilité qu’il engage.

Le contenu du bail et de ses annexes sont établis en tenant compte de la règlementation en vigueur à la date de sa signature. Le notaire s’assurera que l’information communiquée au locataire est conforme et, par exemple, que les conditions de loyer ne sont pas exorbitantes : le bailleur est-il en mesure de justifier des éléments permettant l’application d’un complément de loyer ?

Outre la qualité du conseil et du contenu de l’acte de bail en lui-même, l’intérêt du recours au bail notarié réside ni plus ni moins dans les caractéristiques conférées par tout acte authentique:

1. 1. L’acte authentique a date certaine par nature. Le bail sous seing privé n’a de date certaine qu’à compter de son enregistrement ou du décès d’un signataire (article 1377 du code civil).

   2. L’acte authentique a force probante: l’article 1371 du code civil dispose en ce sens que « l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ». Il évite donc toute contestation sur les accords qu’il contient.

   3. L’acte authentique a force exécutoire. Sommairement, lorsqu’un acte authentique contient l’obligation de payer une somme d’argent et lorsque cette dette est certaine, liquide et exigible, le notaire peut délivrer une copie exécutoire. Dès lors, le créancier possède un titre exécutoire, lequel le dispense d’obtenir un jugement de condamnation du débiteur et permet de faire procéder à une saisie par commissaire de justice (huissier).

Si le bailleur fait face à des défauts de paiement du loyer, le bail notarié est  un outil permettant une plus grande célérité dans la mise en œuvre des procédures d’exécution, puisqu’il constitue un titre exécutoire.

Le bailleur sera en mesure de pratiquer une procédure de saisie (saisie-attribution ou saisie-vente), laquelle visera à recouvrir les loyers, charges ou taxes qui demeurent impayés, sans que ces diligences nécessitent un jugement préalable.

Il s’agit là de l’atout majeur du bail reçu en la forme authentique, lequel devrait suffire, lorsque l’on a la qualité de bailleur, à préférer le bail notarié à un bail sous seing privé.

Pour autant, le recours à un bail notarié n’a pas d’intérêt uniquement pour le bailleur. Le locataire y trouvera également des avantages ainsi qu’une protection. On mentionnera principalement le fait que les obligations inhérentes à la fonction de notaire  (neutralité, devoir de conseil…) imposent à celui-ci de rédiger une convention équilibrée pour les deux parties.

En outre, les changements fréquents de législation ainsi que la complexité des textes sont des facteurs qui rendent opportune la sollicitation du notaire. On peut aussi rappeler utilement que la signature d’un bail notarié permet d’assurer la conservation du contrat. Enfin, si le dépôt de garantie et le premier terme de loyer transitent par la comptabilité du notaire, leur règlement est incontestable.

On constate que le bail notarié est à la fois gage d’efficacité et de sécurité pour le bailleur comme pour le locataire, et que le coût d’établissement de l’acte est rendu marginal en  contrepartie des avantages qu’il procure.

Bailleur ou locataire, contactez votre notaire avant l’établissement d’un bail commercial, rural ou même d’habitation.