Par Agnès BENNI, Gestionnaire de patrimoine
Pour rendre liquide son bien immobilier, généralement sa résidence principale, plusieurs solutions s’offrent au vendeur.
La solution retenue dépendra des objectifs du vendeur qui peuvent être de nature différente :
- Obtenir le maximum de liquidités pour leur dernière période de vie
- Pas d’héritiers ou volonté de déshériter sa famille
- Pas de legs souhaité
- Pouvoir rester dans son logement tout en ayant les moyens financiers d’avoir une aide médicale à domicile
- Transférer une partie des charges foncières sur l’acquéreur (taxe foncière, gros travaux par exemple)
La vente du bien en Viager
La vente en viager est une vente dans laquelle le vendeur appelé le « CREDIRENTIER » cède son bien à un acheteur appelé le « DEBITRENTIER » moyennant le paiement d’un capital versé le jour de la vente appelé « LE BOUQUET » et d’une rente appelée « ARRERAGES » mensuelle qui sera versée au vendeur jusqu’au jour de sa mort
La fixation du juste prix dépendra d’un certain nombre de variables telles que la valeur du bien, la durée de vie probable du vendeur, l’âge et le sexe du vendeur, son état de santé et son parcours professionnel, l’existence d’un droit d’usage et d’habitation, la réversibilité de la rente. Il peut s’agir d’un viager libre ou d’un viager occupé, la rentabilité ne sera pas calculée de la même façon.
Le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire. Il est libre et contractuellement déterminé entre les parties.
Pour l’IFI, le bien quitte le patrimoine du vendeur, et est taxable pour l’acquéreur, soit en pleine propriété si le viager est libre, ou en nue propriété si le viager est occupé
La rente viagère perçue par le crédirentier est imposée comme un revenu, donnant lieu à un abattement en fonction de son âge, en application de l’article 158.6 CGI, de 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.
Les méthodes de calcul varient selon les modalités différentes de viager (libre ou occupé, avec ou sans bouquet, basée sur la valeur vénale de l’immeuble, sa valeur économique, déduction faite du droit d’usage et d’habitation s’il est occupé)
Dans notre société de vieillissement, le viager peut être précieux pour pallier aux carences de notre économie. La rente perçue venant compléter des pensions de retraite trop faibles pour pallier aux besoins des charges courantes, ou constituer une épargne liquide en vue de dépenses importantes.
La vente de la nue propriété du bien
Contrairement au viager, la vente de la nue propriété de son bien ne donne pas lieu à versement d’une rente. Seul un capital est perçu au jour de la signature de la vente.
Le montant de ce capital dépend de plusieurs facteurs tels que la valeur du bien, l’espérance de vie des vendeurs, leur état de santé.
Le capital obtenu représente généralement entre 40 % et 60 % de la valeur expertisée du bien.
L’imposition à l’IFI est partagée entre le vendeur (usufruitier) et le nu propriétaire au pro rata des valeurs négociées au contrat , et de l’âge des usufruitiers dans le temps. Les charges courantes de gestion ainsi que la taxe foncière sont supportées par l’usufruitier. Le Nu propriétaire devra régler les dépenses liées aux gros travaux.
La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation
La valeur du DUH est évalué par l’administration fiscale en fonction d’un barème fixé selon l’âge des vendeurs. Dans ce contrat, le vendeur conserve le droit d’occupation de son bien sa vie durant.
Le vendeur, usufruitier, restera redevable de l’IFI sur une quote-part de la valeur de ce droit d’usage calculé en fonction du barème prévu à l’article 669 du CGI (âge usufruitier) qui est par exemple de 30 % pour une personne ayant plus de 71 ans.
Le DUH peut être réversible au conjoint survivant. La réversibilité ne sera pas soumise aux droits d’enregistrement. Effectivement, il ne s’agira pas de cession à titre onéreux.
Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire de l’immeuble, à charge pour lui d’en demander le remboursement à l’occupant sur le fondement de l’article 635 du code civil.
Le démembrement temporaire d’usufruit
Cette solution permet durant une période déterminée de donner l’usufruit d’un bien à une tierce personne. C’est souvent le cas pour des parents qui souhaitent aider temporairement leurs enfants, pour le paiement de leurs études par exemple. Outre la capacité à augmenter les revenus perçus par les donataires, cette technique permet de sortir le patrimoine de son IFI , ainsi que les revenus perçus de son IR, durant la durée du démembrement qui peut courir de 3 ans à 15 ans généralement.
La valeur de cet usufruit est calculé selon le barème de l’administration fiscale, soit 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans.
Ces cessions feront l’objet d’un acte authentique. Votre notaire pourra vous conseiller sur la solution répondant à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux.
