L’audit énergétique

Environnement
Immobilier

Par Julie GUISSET, Notaire et Benoit VIEUX, Notaire associé

L’audit énergétique a été institué dans le cadre de la Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. C’est l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) qui le régit.

Ainsi depuis le 1^er avril 2023, en cas de vente de logements énergivores, l’audit énergétique doit être remis à l’acquéreur.

Quels sont les immeubles concernés ?

Le statut juridique, l’usage et sa performance énergétique sont des critères à considérer.

A la lecture de l’article L. 126-28-1 du CCH, il doit s’agir :

D’un immeuble bâti au sens de l’article L. 111-1 alinéa 2 du CCH,
D’un immeuble à usage d’habitation comprenant un seul logement, ou plusieurs logements appartenant à un seul et même propriétaire ne relevant pas du régime de la copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965),
D’un immeuble relevant des catégories D, E, F et G qualifiés respectivement par l’article L. 173-1-1 du CCH de « assez peu performants», « peu performants », « très peu performants » ou de « extrêmement peu performants ».

L’article 5 de l’arrêté du 4 mai 2022, qui est venu compléter le texte originaire, instaure un calendrier aux termes duquel l’audit énergétique est progressivement applicable, savoir :

à compter du 1^er avril 2023 pour les logements les plus énergivores, classés dans les catégories F ou G, habituellement qualifiés de » passoires énergétiques (à compter du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte) ;
à compter du 1^er janvier 2025, pour les logements classés E (à compter du 1^er janvier 2028 dans les départements et régions d’outre-mer ci-dessus énumérés) ;
à compter du 1^er janvier 2034 pour les logements classés D.

Quels sont les actes juridiques concernés ?

L’article 3 du décret numéro 2022-790 du 4 mai 2022 précise que les logements concernés sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente, telle que définie à l’article 1589 du Code civil ou, à défaut de l’existence d’une telle promesse, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du Code civil.

Notons qu’il convient de faire une interprétation stricte de ce texte s’agissant d’une législation d’exception, il est exclu toute interprétation extensive.

Que contient l’audit énergétique ?

En premier lieu, précisons que l’audit énergétique ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique mais il le complète.

Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. L’audit énergétique, quant à lui, a pour but de présenter des pistes de travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer cette performance.

Le contenu de l’audit énergétique pour la France métropolitaine a été fixé par un arrêté du 4 mai 2022 (JO 5 mai 2022, texte n° 27).

Il comprend notamment :

Une description de l’état général de l’immeuble (caractéristiques thermiques, indication sur les équipements de chauffage – de ventilation – de refroidissement – d’éclairage, etc…) en indiquant pour chaque catégorie d’équipement les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment ;
Les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux et des recommandations afin d’assurer des conditions suffisantes de renouvellement de l’air ;
Une estimation de la performance énergétique du bâtiment avant travaux ;
Une estimation de la performance énergétique du bâtiment après travaux ;
Deux propositions / schémas de travaux, une estimation du coût de ces travaux et l’information sur les principales aides mobilisables.

Quelles ont les modalités de transmission de l’audit énergétique ?

Aux termes de l’article L. 126-28-1 alinéa 1^er du Code de la construction de l’habitation, l’audit énergétique » est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 « .

L’audit énergétique, dont la durée de validité a été fixée à 5 ans, est un élément constitutif du dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur à l’acquéreur en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti.

L’acquéreur se verra transmettre cet audit énergétique :

A l’occasion de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet de l’audit. Cette remise doit être effectuée par » le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel « , » par tout moyen y compris par voie électronique » ( L. 271-4, I, alinéa 18 du CCH ) ;
Et à l’occasion de la signature des actes. Comme tout document composant le dossier de diagnostic technique, l’audit énergétiquedevra être » annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente « .

Notons que le vendeur peut préciser dans l’acte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés même s’il ne fournit pas cet audit. Celui-ci ne fait pas partie des documents dont l’absence de communication empêche le vendeur de s’exonérer des vices cachés.

Qui établit l’audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié.

1- Pour les logements collectifs, les professionnels qualifiés sont :

Bureaux d’études qualifiés » Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905) ;
Société d’architectes ou architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation à l’audit énergétique en logement collectif.

2 – Pour les maisons individuelles, les professionnels qualifiés sont :

Bureaux d’études qualifiés » Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) « (ex. : qualification OPQIBI 1905) ;
Bureau d’études ou entreprises qualifiés » Audit énergétique en maison individuelle « (ex. : qualification OPQIBI 1911/qualification Qualibat 8731) ;
Entreprises certifiées » RGE offre globale « (entreprises générales, ensembliers, etc.) ;
Société d’architectes ou architectes inscrits à l’Ordre des architectes et ayant suivi une formation ;
Diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique.

Le professionnel qualifié doit pouvoir justifier de sa qualification, qu’il dispose des moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, de son impartialité et indépendance, et de la souscription aux assurances légales obligatoires en la matière.

Enfin, précisons qu’aux termes de l’article 232-2 alinéa 3 du Code de l’énergie, cet audit énergétique doit faire l’objet d’une transmission dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique :

« En cas de vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment soumis à l’obligation d’audit prévue à l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, avec l’accord de l’acquéreur notifié au notaire rédacteur, le notaire rédacteur adresse au guichet dans le ressort duquel est situé le bâtiment ou la partie de bâtiment, au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente et par tous moyens, y compris par voie dématérialisée, l’audit, les informations nécessaires à l’identification du bâtiment vendu ainsi que le nom et l’adresse de l’acquéreur. Le guichet peut utiliser ces informations à des fins d’information et de conseil de l’acquéreur concernant la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment. »

Cette transmission doit se faire auprès des Services publics de la performance énergétique de l’habitat (SPPEH), localement compétents.