Par Amélie GUILLET-ANDRE, Notaire stagiaire et Charles-Edouard BOURGET, Notaire associé
La loi du 22 août 2021 n°2021-1104 dite Climat et résilience est venue introduire de nombreuses dispositions ayant pour objectif l’amélioration des immeubles sur le plan énergétique. Parmi ces dispositions, la plupart, ayant déjà fait l’objet de développements, concernent les parties privatives des immeubles.
Rappelons les conséquences de la loi Climat et résilience sur les logements en fonction de leur classement énergétique :
- Depuis le 22 août 2022 : Interdiction d’augmenter les loyers des logement classés F ou G ;
- Depuis le 1erjanvier 2023 : Interdiction de louer des logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 KWh/m2/an ;
- Dès le 1erjanvier 2025 : Interdiction de louer tous les logements classés G.
- Dès le 1erjanvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F.
- Dès le 1erjanvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E.
Le législateur a également voulu mettre en œuvre des mesures ayant un effet directement au niveau des parties communes des ensembles immobiliers.
Deux dispositions importantes et complémentaires sont principalement mises en avant :
L’obligation spécifique du DPE dit « collectif » :
L’article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation impose une obligation de réaliser un DPE dit « collectif » pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Conformément à l’article 158 de la loi du 22 août 2021, le syndic est dans l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique des parties communes de l’immeuble dans les délais suivants :
- Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Dès le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- Dès le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots
Ce diagnostic est réalisé dans les conditions de l’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation.
La question primordiale relative à cette nouvelle obligation est celle de sa mise en place.
Il appartient au syndic des copropriétés concernées d’inscrire la question de la réalisation du DPE à l’ordre du jour des assemblées générales.
Cependant, la décision de réalisation du DPE ainsi que de réalisation des travaux suggérés par ledit DPE doivent être votées en assemblée générales.
La réalisation du DPE dit collectif doit être anticipée, notamment en vue de l’établissement du plan pluriannuel de travaux, qui à vocation, à terme, à devenir obligatoire pour toutes les copropriétés.
L’obligation plus générale de la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux :
La loi du 22 août 2021 précitée a également mis en place l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux.
Ce document, selon l’article 14-2, I inséré dans la loi du 10 juillet 1965, comprend :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- Une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émission de gaz à effet de serre ( CCH, art. L. 173-1-1 ), que les travaux mentionnés au 1° permettront d’atteindre ;
- Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire pour les immeubles soumis au régime de la copropriété de plus de 15 ans :
- Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots
- A partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant au plus 50 lots.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2024, le plan pluriannuel de travaux (PPT) ou à défaut le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est désormais ajouté aux pièces dites « ALUR », à transmettre aux acquéreurs lors de la promesse de vente.
En effet, l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose désormais que : « En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
[…]
6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré. »
Le calendrier d’entrée en vigueur de cette mesure spécifique diffère du précédent, et est similaire à celui qui a été retenu pour l’établissement des DPE dit « collectif » :
- Le 1er janvier 2024, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- Le 1er janvier 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
- Le 1er janvier 2026, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
L’entrée de ce document parmi les documents « ALUR », va assurément accélérer sa réalisation dans les différentes copropriétés et ainsi permettre d’améliorer la performance énergétique des parties communes.
Une dispense du PPT ou du PPPT est toutefois prévue dans certaines hypothèses. En effet, ces documents n’ont pas à être transmis au futur acquéreur :
- En présence d’un diagnostic technique global ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, ou
- A l’instar des autres pièces de l’article L.721-2 du CCH, dans l’hypothèse où le futur acquéreur est d’ores et déjà copropriétaire et/ ou lors de l’achat d’un lot annexe.
